意外なことに、この不景気の中、中古マンションは活発に取引されているようです。

コンクリート構造であれば、いくつかの銀行では古くても35年の長期ローンを組めるようになりました。つまり、終の棲家として中古マンションを購入して改修、改装、あるいはリノベーションをして「自分流にカスタマイズ」して住むことは、コストパフォーマンス的にも有利になってきたのです。

2000万円台〜3000万円台で中古マンションを購入し、水回りも含めてリフォームすれば新築同様の空間に生まれ変わります。ローンにして月々の返済額が10万円を切りますから、賃貸で言えばワンルームマンションを借りる金額で倍以上の広さのものが手に入ります。

では、どのようなリノベーションを行うことができるのでしょうか？

家族で住むことを前提にすると、マンションの広さは最低でも60m2以上、あるいは70m2〜80m2ぐらいは必要な広さになります。夫婦二人、あるいは一人でお住まいになるのであれば、40m2〜50m2でも可能です。

ただし、古いマンションの特徴として、部屋数を多くとろうとした間取りであることがほとんどです。nLDKというように、nの数が多い方が良い住宅であるというような間違った概念により、四畳半程度の部屋を詰めこんで2LDK、しかし実は45m2しかない、あるいは3LDKで60m2等かなり無理した間取りが多かったのです。
このままではゆとりのある暮らしはできません。小割りの間取りを取り払って、できるだけ大きく空間を使って気持ちの良い空間にする必要があります。

事例をいくつか挙げます。

r-NP1は61m2で個室が三つもある込み入った空間でした。狭くて使いにくい寸法の間取りです。
各部屋の寸法が中途半端なサイズなので、机を置くのも、ソファーを置くのも、ダイニングテーブルを置くのも、どうもうまくレイアウトできない。布団とちゃぶ台が一番、似合う間取りなのかもしれません。

そこで、この空間を、水回りを集約してコンパクトにまとめ、個室は広々と一つにし、大きなクロゼットを用意、南側の開口部にあわせて広々としたリビングダイニングにリノベーションすれば、とても使いやすい間取りに変貌しました。特に古い中古マンションは収納関係の設計がとても貧しく、収納を一新してあげるとかなり使いやすくなります。

別の事例は、REISMになります。
35m2から40m2の、1LDK、2DKの中古マンションのリノベーションです。これはDINKS向けか、一人暮らし向けになります。
水回りを集約して工事コストを抑えつつ、空間の広さを最大化して広々と住めるように創意工夫をこらしてあります。

こういった小さいサイズの中古マンションを購入するのは、家族で住むには小さすぎますし、家族が増えたときには面積が足りなくなってしまいます。短い期間だけ住むのに賃貸ではなくてわざわざ購入するというのは、リスクが大きいように思いますが実はそんなことはありません。

経済状況の悪い今は中古マンションが非常に安く手に入ります。都心であれば、その価格が急激に落ちていくことはありません。リノベーションによって新たな付加価値をデザインすれば、月々の賃料で利回りが確保されますので投資としても有望です。

将来、広いところに住むためには、売却するか、あるいは賃貸に出して資産形成をはかることも可能になります。
中古マンションをリノベーションして自分流にカスタマイズする、それはかなり現実的な選択としてお薦めです。
（田島則行）

リノベーションという言葉をご存じでしょうか。改修とか改装、リフォームという言葉は昔からありましたが、リノベーションという言葉が定着したのは、この10年ぐらいの話です。
その言葉が普及したのは、「東京リノベーション」という本が2001年に出版されて以来のことのようです。編集を手がけたのが友人の編集者である高木氏ですが、後日談として教えてもらったのは、その「リノベーション」という発想に着目したのは、その当時、東京の港区三田にあった「オープンスタジオNOPE」を見学したことから始まったということでした。
オープンスタジオNOPEは、約2年前に取り壊されてしまいましたが、その当時、私の事務所でもあり、様々なデザイナーを集めたシェアオフィスとして運営しておりました。古い建物、古い空間を改装するのではなく、その古い建物の面白さや良さを生かして、新しい使い方を発想する・・・というような考え方が、リノベーションという言葉の定義になっていると思います。

>>NOPE finale

今、不景気の中、リノベーションという考え方はますます重要になってきています。新築にくらべて多くのメリットがあり、コストを抑えて新しい空間を手に入れることが可能になります。とはいっても、まだまだリノベーションに踏み込めないでいる人たちは多くいます。それはやっぱり、古い建物に対する「不安」を払拭できないからです。
ただ、その不安も、きちっと現地を調査し、対策を練ってあげれば、心配する必要がない場合がほとんどです。建物はそもそも、躯体（コンクリートとか木造の構造部分）と下地と仕上げに分かれています。中古の建物が古くなっている要因は、主に、表に現れてくる仕上げが劣化していることが多く、躯体や下地はまだまだ元気な建物が多くあります。
もちろん、下地や躯体に多少のダメージがあることはあります。ただこれも、適切に対処してあげれば、新品同様に生き返るのであって、ご心配は無用です。

今まで手がけてきたリノベーションにはいくつかのタイプがあります。
・マンションの一戸のリノベーション
・一戸建て住宅のリノベーション
・ビル全体のリノベーション
・オフィスや店舗のリノベーション
・古家再生

ビルの再生も多く手がけてきましたが、最近多いのは、やっぱり一戸建てのリノベーションやマンションのリノベーションでしょうか。

今、古い家やマンションが多く売りに出ています。そして、とても安く手に入るようになっています。たとえば、マンションの場合、都心で新築となれば、相当の値段になります。また、土地を購入して新築を建てるとなれば、さらに高くなるでしょう。

ところが中古マンションの場合は、かなり安くなってきています。また、古家付きの土地も多くあります。たとえば、工場やオフィスとして使っていた古家があれば、スペースも十分にあり、天井高も高かったりします。そして、仕上げを少しだけ変更するだけの改装ではなく、プランや間取りも思い切って変更してあげることによって、リノベーションを行って生まれ変わらせることができます。
事例をいくつかお見せしましょう。

一つめは、専門学校を住宅にリノベーションしたものです。60坪という大きな建物であったにもかかわらず、改装費用は新築住宅を建てるよりもはるかに安くすることができました。また、耐震補強等も行い、広々と安心できる住まいと生まれ変わりました。

もう一つの事例は、鉄骨ALCで作られていた古い住宅です。
外観は薄汚れ、内装は仕上げから下地までかなり傷んでいました。それを下地からやりなおし、仕上げは一新しました。また、設備配管等も新調し、新しい住宅に生まれ変わっています。

どちらの事例も、土地代、リノベーション費用を合わせても、新築よりもかなり安く実現することができました。

古い建物が多く余るようになったこの時代において、「リノベーション」という方法は、コストダウンと広々としたスペースを両立させることができる、有効な選択肢だと思います。

また引き続きリノベーションに関わる事例やメリット等をご紹介していきたいと思います。
（田島則行）